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樓市現拐點迎"三速"回暖 下半年市場或穩健向上
自“330”政策發佈以來，房地產市場經過4個月的發酵，再度迎來新一輪的回暖，確立瞭上升態勢。統計局最新數據顯示，6月份房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為92.63，比上月提高0.2點，這是國房景氣指數在連續16個月下降後首次回升。對此，業內人士認為，景氣指數的回升，確立此輪房地產市場調整拐點顯現，下半年市場將進入常態化的上升通道。
市場 回暖樓市“三速”分化
近日，深圳市龍崗法院發出首個對“330”新政之後關於二手房交易違約訴訟的判決，原因是房主因深圳市場房價暴漲，多次違約提高售賣價格。據悉，4月下旬，購房者以220萬元與房主簽署購買合同，但在隨後兩個月內，房主從一開始加價40萬元，再度要求加價50萬元，兩次加價後，該房價格也從初始的220萬元漲至310萬元。
肆意違約、加價售賣在深圳火爆的樓市中屢見不鮮。在“330”新政第二天，便有房主反悔，本確定98萬元購買深圳前海片區一套32平方米住房的張林，在新政第二天，房主便通知漲價7萬元。
值得註意的是，深圳房地產市場火爆是此輪樓市回暖後一線城市的一個縮影。但在熱鬧的背後，嶽陽、宜昌、秦皇島等地的住房卻乏人問津，當問起市場是否有所好轉時，當地開發商無奈地搖頭，表示雖然市場有所改觀，但與一線城市的火熱景象比起來相去甚遠。
國傢統計局最新數據顯示，70個大中城市住宅銷售價格已從1月64個城市下降，2個城市上漲，轉變為5月的20個城市上漲，43個城市下降，而6月上漲城市個數再增至27個城市上漲，34個城市下降。
對此，國傢統計局城市司高級統計師劉建偉表示，房地產市場回暖明顯，但分城市來看，房價分化依然非常明顯。一線城市需求較旺，新建商品住宅及二手住宅價格漲幅遠高於二、三線城市。但另一方面，二線城市與三線城市也展現瞭不同趨勢，二線城市房價總體平穩，漲幅仍然較小。三線城市房價依然下降，但降幅繼續收窄。
從數據來看，一二三線樓市形成瞭三種速度的回暖態勢。以統計局6月數據為例，在多數城市仍處於回暖初期時，有部分城市已快速回暖，深圳上漲7.2%，上海上漲2.4%，北京、廣州漲幅達1.6%，杭州漲幅也達到1.3%。因此，在深圳領銜下5個城市月漲幅超過1%，進入快速上漲階段，成為此次回暖的第一梯隊。天津、沈陽、大連、溫州、無錫等31個城市房價6月小幅上漲，漲幅平穩，漲幅低於1%的部分二、三線城市則形成第二梯隊。而剩餘34個城市房價雖有小幅下跌，但跌幅有所收窄，成為此次回暖的第三梯隊。以秦皇島、丹東、包頭為例，其房價分別從5月的下跌3%、2%、2%收窄至下跌2%、1%、1%。
在各地房價漲幅呈現“三速”同時，成交量也有類似趨勢。據中原地產統計數據顯示，6月前兩周，全國54個城市合計住宅簽約高達11.3萬套，環比上月同期上漲3.1%。其中漲幅最明顯的是一線城市，北京成交3449套、環比上漲11.6%，上海成交8113套、環比上漲超過30%。而同策咨詢研究部數據顯示，6月份監測的14個三、四線城市，商品住宅成交量為150.43萬平方米，環比上月下滑9.42%，同比去年6月下滑16.44%。
壓力 去庫存成關鍵因素
對於房地產市場出現的分化，多位業內人士認為，庫存是此輪回暖的關鍵，庫存較高的城市處於去庫存階段，在需求難以跟進的背景下，回暖速度較為緩慢。
“三線城市因庫存高企，所以短期之內不能迅速消化存量。”中國房地產業協會副會長任志強日前表示，目前全國房地產市場一、二、三、四線城市趨勢已經拉開，一線城市反彈明顯，二、三線城市特別是三、四線城市仍然持續下滑。
易居房地產研究院數據顯示，截至6月底，一、二、三線重點監測的35個城市新建商品住宅庫存總量26091萬平方米，同比增長3.2%。其中，25個城市出現同比增長情況，具體來看，西寧庫存同比增長高達33.3%，煙臺與北海同比增幅也高達24.2%與22.1%。與此同時，從去化率來看，6月份，在一線城市存銷比僅為11.6個月的同時，二、三線城市存銷比分別高達15個月和20.5個月。
值得一提的是，從國傢統計局數據可以看到，雖然銷售有所回升，但去庫存壓力並未有所緩解，1至6月份商品房銷售面積同比增長3.9%，比1至5月份增速上揚瞭4.1個百分點；商品房銷售額增長10.0%，增速提高6.9個百分點。但與此同時，截至6月末，全國商品房待售面積同比增長20.8%，總面積達到65738萬平方米，這導致全國房地產去化周期提高瞭接近15%左右。而造成該現象出現的根本原因則是三、四線城市庫存再度大幅增長。
中國房地產研究會副會長胡志剛表示，“過去幾年，部分三、四線城市盲目供地開發，一些住房產品存在品質低且同質化嚴重問題，住房消費回歸理性後，這部分房子自然很少有人問津。有些城市在建規模依然很大，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力不降反升，這樣的城市房地產市場將面臨結構性調整。”
後市 拐點顯現下半年持續向好
對於2015年下半年的市場走勢，任志強表示，2014年這一輪下降的拐點代墊信貸已經出現，換句話說，該輪房地產調整已完成V字形的低谷，後面將是上升階段。
任志強說，過去在房地產政策出臺後，所有城市政策影響明顯，但現在不再是如此，而是有嚴重的滯後。在一線城市快速反彈的時候，二線城市還在晃悠，三四線城市還在睡覺。因此，在後半年，二、三線城市的房地產市場將受一線城市帶動，呈現穩定上漲的態勢。
中原地產市場總監張大偉也認為，由於經濟發展不均衡、公共資源不均衡、產業佈局不均衡、人口不均衡以及庫存不均衡、成交量不均衡、政策刺激作用不均衡等多方面因素，使三、四線城市並未同一線城市一樣，但從目前來看，三、四線城市的成交量已基本平穩，整體市場恢復的趨勢已經明顯。
中國人民大學國傢戰略與發展研究院執行院長劉元春提醒稱，應避免房地產市場加速分化下可能帶來嚴重的“虹吸現象”。他表示，分化中復蘇一般是一種常態，但比較本輪與上幾輪房地產復蘇的指標可以看到，本輪分化的程度大大超越以往。深圳北京為首的一線城市出現暴漲的局面，房地產企業加速向一線城市進行佈局，部分小房地產商卻因固化在三線城市，業績出現加速惡化。
“脆弱中加速分化的復蘇存在著巨大的變數。”劉元春表示，因此後續調控，不能單邊簡單寬松導向，而應對信貸新北淡水信貸信用貸款房貸銀行缺錢急用哪裡汽車貸款一線城市進行適度控制，防止價格過度上漲。
新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150731/3263342.shtml
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